商业地产投资者指南

阅读时间:90分钟|最后更新:2018年11月

作者:贝瑟尼·巴布科克(Bethany Babcock)， MBA，查德·克尼布(Chad Knibbe)， CCIM，博士. 阿米特梅塔

商业官方版(CRE)以这样或那样的方式影响着每个人. 从仓库到公寓，从购物中心到写字楼，CRE是一个庞大的产业. 行业内的, 有专业人士和投资者选择缩小他们的焦点和专业知识，可以是一个地理区域, 或者更常见的是针对特定的产品类型.

由于行业的复杂性和快速变化, 投资者和专业人士覆盖所有产品类型的情况很少见. 大多数投资者和专业人士选择有限数量的产品类型和特定的子市场. 其他公司则会将重点缩小到特定的单一租户建筑，并将市场范围扩大到全国.

许多进入该市场的人是被高净值人士吹嘘的令人印象深刻的回报和数字所吸引, 但也有很多人损失惨重. 这些故事不常被分享，但对新投资者来说是一个重要的警告. 作为商业地产的专业人士, 我们制定这份指南的目的是提高我们行业投资者的知识基础. 我们相信，一个受过良好教育的投资者群体对我们的市场更有利.

虽然商业地产产品有很多子类，但主要的类型有:

• 办公室
• 工业
• 零售
• 公寓

其他子类包括单租户建筑和自助仓库. 单租户建筑通常是由沃尔格林(Walgreens)等全国性租户占据的零售建筑, 麦当劳, 等. 但有时它们是完全由一个实体租用的工业或办公大楼. 由于其独特的风险和回报情况，这些类型的建筑是自己的产品类型.

通常你会听到被标为A类、B类或C类的投资. 这些分类是高度主观的，根据子市场和产品类型而不同.

在零售和多户住宅中，通常不是建筑的年龄决定等级, 相反，房客排起了队 零售 还有多户家庭的便利设施.

有时，高质量的建筑零售项目会被标记为a类，而不考虑特定的租户. 办公室和工业通常是根据它的年代和设施的组合来分类的. 这些标签可能非常具有误导性，因为它们没有反映投资的风险概况.

商业地产收购的债务可能来自传统银行和信用合作社等多种来源, 保险公司, 对个人, 为贷款机构提供证券化贷款池, 比如美国政府.

每种类型的债务资本都有它自己的优点和缺点，选择正确的路线取决于你的资产策略. 这是长期持有还是短期持有? 主要借款人是否有能力并愿意承担个人追索权? 物业是否有可靠的现金流，或是否需要重建或重租? 高杠杆率或低利率对借款人的策略或资产负债表更有利吗?

来源:马库斯 & Millichap调查指出,

绝大多数债务通常由地方、州和国家银行提供. 银行通常以关系为导向，更喜欢根据与借款人关系的价值而不是官方版的价值来发放贷款. 由于这, 在与高净值、高流动性借款人打交道的交易中，银行能够提供比保险公司更高的杠杆金额.

银行收取适度的费用结构，但如果借款人希望为贷款再融资或提前收回票据，则不收取提前还款罚款.

类似于资产类别, 租赁类型的分类因产品类型和子市场而异，具有不同的含义. NNN租赁在多租户建筑中的含义与在单租户建筑中的含义有所不同，总租赁有许多变体. 各自的真谛 对物业的影响 只能通过仔细阅读每一份租约来确定，每一次. 下面的列表强调了典型的结构:

• 地面租赁. 土地租赁是最不言自明的分类之一. 土地所有者将土地租给租户，租户通常自掏腰包建造房屋, 租赁期限在10年到100年之间的建筑.
• 的租赁. 与土地租赁相对应的是租赁权益也就是在土地租赁上建造的建筑. 这些利益可以相互独立地进行交易.
• 全服务总租赁. 全面服务毛额租赁是指租客支付租金，所有增加成本的风险转嫁给房东，而租客支付固定金额的租赁. 这些租赁结构虽然简单，但由于对商业地产的买方和出借方缺乏吸引力，它们正变得越来越罕见.
• 经修订的总租约. 类似于全服务总租赁, 修改后的总租赁要求承租人支付除服务以外的固定金额, 如公用事业, 哪些是传递给租户的.
• NNN租赁(多租户). NNN租赁受到投资者和贷款人的青睐，因为房东能够与租户组合分担成本上升的风险. 租户通常支付固定金额外加额外租金，其中包括财产税, 财产保险, 公共区域运营费用(三个N). 而不是让租户在收到每一份账单时按比例支付, 租赁合同规定，房东可以估算全年的租金总额，并根据租户的面积按月向租户支付租金. 在年底, 或者在一年中的某些时候, 该帐户与实际费用相一致，并在租客或房东方面进行调整，类似于住宅中的代管帐户付款. 在这些租赁中，房东通常只会安排和维护公共区域和屋顶，而租户则安排维修和维护他们自己的暖通空调和套房内的维修.
  
  重要的是要注意，并非所有多租户NNN租约都是相同的. 每个租户通常会商定可控费用的上限(不包括财产税和保险)，以及他们将偿还给业主的管理费数额, 等.
• “绝对”NNN租赁(单租). 绝对单一租户NNN租约要求租户每月向房东支付固定费率和所有房产税, 保险和维护费用由租户直接支付和控制，而不涉及房东. 这在肯德基、沃尔玛等国家租户租赁的建筑中最常见.
• NNN租赁(单租户). 类似于单个租户的绝对NNN租赁, 租户承担财产维护的费用和责任，但通常财产税或保险由业主支付，由租户偿还
• NN租赁(单租户).NN租赁经常出现在家庭美元等租户租赁的物业中，通常不包括一项或多项费用，如需要房东参与的屋顶或停车场维护.

另一方面是保险公司, 通过寻找借款人并为他们承保潜在贷款的通讯员发放资金. 与银行不同, 保险公司不以关系为导向，倾向于根据官方版的价值和其未来收入流的安全性来做出贷款决策. 因此，它们通常不会贷款给空置的房产或高附加值的项目.

然而, 因为他们较低的杠杆率和严格的官方版承销, 他们可以为项目贷款，而不需要借款人亲自担保票据. 保险公司的债务通常利率较低，贷款发起费用适中, 但提前退休需要提前支付罚款.

代理贷款机构指的是银行和抵押贷款经纪人，他们为FNMA(联邦全国抵押贷款协会或房利美)等政府贷款项目充当通讯员。. FNMA贷款专门用于住宅抵押贷款，因此专门用于商业官方版领域的多户收购. FNMA从银行购买具有特定参数的票据，以创造和确保市场流动性，以便银行能够继续为新的抵押贷款提供贷款.

这些票据具有商业地产中最具吸引力的条款:低息, 高杠杆, 长期摊销和适度的前期费用. 这些贷款通常由美国政府担保，因此不需要个人追索权.

尽管现在它在商业债务市场上所占的比例非常小, 在2007年底市场崩盘之前，商业抵押贷款支持证券(CMBS)是向现金流官方版提供贷款的主要提供者. 也称为cdo(债务抵押债券), CBMS贷款是针对创收房产的贷款池，作为在公开交易所出售的证券的抵押品. 十年的条款, 将摊销期延长至30年, 没有个人的追索权, 而且激进的利率使得这些贷款在当时对借款人非常有吸引力.

目前存在的CMBS贷款有许多相同的特点, 然而，与限制这一部门增长的其他贷款选择相比，利率已不再具有竞争力. cdo的另一个显著缺点是无法提前支付票据, 以及对资产的严格限制，以保护股东的利益.

商业贷款领域增长最快的部门之一是私人贷款机构. 这些人可以是任何来自高净值个人或家族理财室的人, 向专门为提供商业资产贷款而成立的全国性非银行机构和投资基金. 由于当时可获得的债务有限，这部分人从2008年的经济衰退开始增长.

有能力提供的不仅是第一留置权债务, 私人贷款机构正在填补其他债务替代方案无法填补的空白. 他们为开发提供贷款, un-stabilized属性, 夹层债务, 过桥融资, 甚至参与股权也高达项目成本的100%. 这些贷款的缺点是成本. 私人贷款机构收取高额的启动费用, 高利率, 偶尔还需要参与后台利润.

在某些罕见的情况下，卖方的财产几乎没有债务，并愿意为卖方提供融资. 大多数卖方融资场景本质上都是短期的, 但偶尔也可以以略高于市场利率的价格获得自摊贷款. 这样的机会很少, 但要为借款人提供一个有吸引力的融资解决方案, 没有评估或启动费用或预付罚款.

商业地产的风险和风险暴露程度是多方面的. 有许多风险往往被低估和普遍忽视, 还有一些被过分强调了. 这是投资者的预见能力, 价值, 并降低那些决定他们作为投资者成功与否的风险.

一些投资者在试图确定最安全的投资方式时，最终将自己暴露在他们没有预见到的其他风险中. 其他投资者, 轻松承担各种各样的风险, 但要把风险计入收购成本. 它是一种精确地执行这些计算的能力 在买家群体中保持竞争力 这对大多数合格的商业地产投资者来说是最大的挑战.

通常, 那些对风险缺乏经验和知识的买家得到了购买房产的回报，但他们后来意识到，他们没有考虑到其他买家所认识到的风险.

值得注意的是，风险是主观的，取决于每个投资者的个人情况. 一个没有债务的大型家族理财室可能会愿意接受短期贷款，只保留一幢租户建筑. 与此形成鲜明对比的是, 一个个人投资者用他或她的退休账户购买一处房产，无法对这种风险进行定价，使自己成为有竞争力的资产买家.

在大多数官方版投资机会中，最直接的风险是 空置的风险.

许多投资者关注的是租约到期, 评估风险时租户续约的可能性和租赁市场. 除此之外, 投资者还应评估租户本身和他们在业务中面临的风险，这些风险最终也由房东分担. 这些风险通常会影响承租人完成租赁期限的能力.

当租户搬离时, 必须评估一个新的因素:更换这些租金需要多长时间，更换租金需要多少钱? 这不仅仅是决定新房客何时入住的一个因素, 但更重要的是, 一个同等品质的租户能取代他们吗? 房东应该为租户的改善做出多少贡献? 子市场的租赁佣金是多少? 被取代的租赁结构类型是否仍在使用，还是市场已发生变化?

这些问题不仅决定了现金流, (或缺乏)，但当租约改变时，建筑物本身的价值.

租户是否会继续租赁大型办公空间的风险, 参观传统零售商, 要求免下车服务, 甚至使用杂货店的所有风险都是由房东和租户共同承担的.

投资者必须对他们的子市场及其发展方向有很好的了解，同时对这些风险进行定价.

对于要求房东承担部分或全部维护费用风险的租赁类型, 明显的风险包括机械故障和损坏. 然而，更大的风险是房东控制之外的问题，即“不可控风险”.“这些包括 房产税 和财产保险.

这些不受业主直接控制的因素影响着利润, 或者没有. 正是因为这个原因, 市场正在转变，强烈倾向于要求租户分担这些风险的租赁结构.

在历史上的不同时期，可变利率的吸引力有增有减. 这类贷款将利率上升的风险转嫁给投资者.

与长期租赁(甚至是短期租赁但租赁市场疲软)的物业相比，短期租赁且租赁市场强劲的物业更容易应对这种风险.)

如前所述，商业贷款条款通常不是自摊销的. 这是由于银行的规模，因此受到利率波动的影响. 典型的贷款机构将提供3至10年的期限，这意味着许多投资者将不得不在持有期间的某个时候进行再融资.

投资者必须尝试对期限结束时的利率未来做出现实的假设, 而是他们财产的价值和新贷款的杠杆量.

犯罪, 交通状况，甚至是红绿灯都会影响商业物业的表现和租金的控制能力. 还有一系列其他因素需要考虑，这些因素会影响子市场的租金，包括可能在持有期间建造的竞争性物业，这些物业可能会导致租金下降.

典型的电力中心购物中心，主要的零售商, 较小的零售商通常要求有共同租赁条款. 共同租赁条款可以允许租户在锚离开中心的情况下，以降低租金的方式迁出或运营.

这方面的其他变体是占用条款，如果中心的占用率显著下降，则允许类似的救济.

立法风险通常集中在特定的租户身上. 这方面的例子有枪支商店、酒类商店、发薪日贷款机构等. 这些租户中的许多人在租约中都有条款，允许他们在立法机构通过阻止他们继续正常经营的法律时搬离.

还需要注意的是，有些产品类型, 如零售, 是否能够对子市场的变化作出反应 减少租金 和其他产品类型一样容易. 这是由于零售商在他们的地点进行了大量投资，与他们支付的租金有关. 简而言之, 错误的地点就是错误的地点，即使它对需要正确通道的零售商来说是免费的, 租赁有限公司, 等.

有以上所有的风险和许多其他的风险, 要在投资市场上成功导航似乎是不可能的. 有经验的顾问和审慎, 然而, 许多投资者发现，与其他形式的投资相比，他们更喜欢商业官方版. 以下列举了一些原因:

今天的美国国税局规则 允许投资者冲销对物业所作改进的折旧 . 这对投资者来说是一个税收优惠的结果，而房产的价值仍在增长. 在这个场景中, 从31年的税收角度来看，实际的改进被冲销了.5年. 这种税收优惠抵消了从房产中获得的现金，这些现金在退税后有助于提高投资者的收益. 许多投资者实行所谓的成本分离，这允许投资者将物业的单独组成部分(如暖通空调)分离，并在更短的时间表内折旧，进一步提高效益.

另外, 许多所有权结构允许在出售房产时，通过所谓的1031交换，将增加的房产价值转移到另一处或多处房产中，并延迟对增值部分的纳税.

而传统证券的价值每分钟都在变化, 商业地产的变化需要更长的时间. 这使得投资者能够做出相应的反应并调整他们的策略. 长期租赁条件, 强大的租户混合, 长期或完全不负债都可以提高投资者在商业地产投资头寸的稳定性. 很少有其他的投资工具可以为投资者提供这样的时间和机会来修改他们的 投资策略 而发生变化.

投资商业地产的另一个好处是多样化. 虽然有些事件会对整个市场产生负面影响，但确实有 具体的资产类型，对各种风险的反应不同. 多样化的投资组合可以抵御与市场相关的许多风险，并使投资者在购买额外资产时更具竞争力，因为他们的全球风险状况可能与专注于特定资产类型的投资者不同.

大多数投资者选择商业地产的主要原因是其相对于股市的整体表现. 从10年和20年的平均值来看，商业官方版市场的波动性和整体回报对投资者来说比股票市场更公平.

商业地产的回报和风险一样难以识别.

在质量上有很大的差异 担保这些机会 哪一项直接影响申报表的可靠性. 由于承销技术因子市场和市场条件而异，因此几乎没有标准化. 另外, 在同一时间点承保同一资产时，所宣传的回报率相差超过200个基点的情况并不罕见. 大部分的差异是由于买家对收入流的评估和他们是否有能力或没有恰当地说明费用之间的差异. 对于新投资者来说，这是该行业最令人惊讶的方面之一.

评估商业地产价格最简单、也是最具缺陷的系统是CAP比率. 它本质上是财产的预期(不是历史)回报，不考虑债务. 它也可以被看作是如果以现金和税前的方式购买房产的回报.

这个公式是净营业收入除以资产定价比率等于资产的价值.

这个模型的价值变化, 发生的原因是投资者在确定净营业收入的方式上有所不同. 有些包括当前的租金(即使租户即将搬离), 而另一些人则按照预定的计划增加租金, 但没有意识到. . 其他承保方案甚至假设租户将偿还他们不太可能实际偿还的费用(例如拖欠租金的租户实际上无法偿还业主增加的房产税)。.

尽管如此, 尽管有缺陷, CAP比率是大多数商业地产投资界的主要估值模型.

如何确定CAP比率?

上限税率实质上是 风险回报 这取决于市场对这种风险的偏好. 它是以上所述的所有风险以及个人投资者情况的汇编.

考虑到拟议持有期间的各种情况，内部收益率是对真实收益的更准确的看法. 计算内部收益率的最大挑战是假设销售价格. 这一假设在计算中具有最大的权重, 会被乐观的投资者或官方版专业人士严重夸大吗. 内部收益率本质上是折现现金流.

净现值(NPV)通常不用于商业官方版的评估. 在简化条件, 净现值根据投资者所需的最低要求回报对预期现金流进行贴现. 一般来说, 在根据这个利率折现未来现金流之后, 如果项目显示出正的净现值，就值得考虑.

现金对现金回报本质上是某一年度投入的现金和收到的现金之间的关系. 这是一种比较常用的计算收益的方法. 它也, 然而, 当一个职位空缺或其他变动迫在眉睫的时候，显示第一年的高现金回报会被误解吗. 评估和尝试预测持有期内每年的现金收益是很重要的.

在过去, 成功的商业官方版投资者来自一种传承模式，即知识和资产代代相传. 进入市场的第二种方式是通过官方版专业人士，如经纪人，他们能够利用自己的行业知识为自己和合作伙伴寻找和获得机会.

根据特定项目的股权需求，与交易撮合者关系最密切的人偶尔也会获得股权机会. 由于美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)要求的广告方面的限制，这些机会通常被保存在一个紧密的网络中.

近年来，SEC的规定发生了变化. 这些新规定现在放宽了对投资行业的限制，允许对商业地产机会进行一般性广告宣传. 这使得更大一部分市场能够投资于商业官方版. 这些机会中的大多数仍然需要考虑投资者 合格投资者 根据国税局的定义. 这条规则背后的逻辑是防止不知情的投资者进入不受监管的证券发行环境.

通过规则的改变提供了额外的机会，规定了D规定的发行，向投资较小数量的一般公众提供. 这通常被称为众筹.

值得注意的是，据估计，超过80%的商业官方版投资涉及某种形式的合伙关系. 这是由于最初和持有期间都需要大量的资本要求.

对于那些决心进入投资官方版没有合作伙伴的投资者, 较小的交易通常不低于1美元,000,000. 贷款环境, 而不断发展的, 通常只会为所购买资产价值的70%提供债务融资. 因此, 即使是最小规模的商业地产，通常的初始投资也在300美元之间,000年和500美元,000美元，只是首付. 另外, 银行通常需要一份资产负债表，证明借款人的净资产至少等于总资产的价值. 还需要注意的是，由于购买价格较小, 的需求, 因此，属于这一类的资产的回报通常低于那些具有较高资本要求的类似风险概况的资产(供需关系)。

购买力不到100万美元的投资者通常会选择与合作伙伴一起投资. 即使拥有强大的购买力，他们也常常会加入合伙企业，作为分散多种资产风险的一种手段.

集资”网站 近年来，是否使得这些投资者更容易获得识别和融资机会. 在使用这些方法时应格外谨慎，因为承保和广告是由具有不同经验和技能的个人完成的，而且该行业在很大程度上不受监管，缺乏一致性.

商业地产基金的成功并不依赖于宣传的回报，甚至不依赖于历史回报(因为用来计算这些回报的方法是高度主观的)。. 基金的成功在很大程度上取决于基金高管和资产管理团队的背景和经验.

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